Hoe gebeurt de oppervlakteberekening voor het verlaagd btw-tarief bij sloop en heropbouw?
30/09/2025
Er wordt regelmatig de vraag gesteld hoe de oppervlakte van een heropgerichte woning moet worden berekend in functie van de 6% btw. Zoals geweten geldt bij de levering van dergelijk goed voor eigen bewoning en voor verhuur gedurende meer dan 15 jaar een maximale oppervlakte van 175m². Bij sociale verhuur door de koper geldt die begrenzing niet. Je moet hierbij kijken naar de ‘totale bewoonbare oppervlakte’. Maar wat is dat? En hoe zet je de meetlat concreet uit?
Gelukkig is de wijze van oppervlakteberekening uitdrukkelijk omschreven in de regelgeving zelf. Voor de volledigheid verwijzen we naar de bron: §7 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het KB-nr. 20.
We merken op dat deze passage niet gewijzigd is door de programmawet. De methode van oppervlakteberekening is al lange tijd dezelfde en bijvoorbeeld identiek aan hoe de berekening moest gebeuren voor het stelsel dat tot 01/01/2024 in voege was.
De krijtlijnen zijn vrij kort samen te vatten:
Tellen mee voor de oppervlakteberekening: alle woonvertrekken. Het betreft onder meer keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimten, bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes. Onder dat laatste worden bijvoorbeeld bedoeld: een speelkamer voor de kinderen, een hobbykamer, de kelder ingericht als fitnessruimte, de strijkkamer of een veranda
Ook ruimtes in de woning die gebruikt worden voor de uitoefening van een economische activiteit tellen mee. Denk bijvoorbeeld aan een kantoorruimte, een verkoopruimte of een atelier
Een ruimte telt enkel mee als ze een minimumoppervlakte heeft van 4 m² en een minimumhoogte bereikt boven de vloer van 2 meter. Kleinere ruimtes worden buiten beschouwing gelaten.
Tellen nooit mee: badkamers, wc's, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen en garages, ongeacht hun oppervlakte en hoogte.
Tot slot: er wordt gemeten vanaf en tot de binnenkant van de opgaande muren (de binnenkant van gemeenschappelijke muren bij appartementen).
Noteer: het is dus perfect mogelijk dat een appartement met een vloeroppervlakte van meer dan 175m² toch in aanmerking komt, bijvoorbeeld na aftrek van de oppervlakte van de badkamer, een afzonderlijk toilet en een berging.
Het is belangrijk om de precieze methode van oppervlakteberekening toe te passen, zoals ze in de regelgeving is voorzien.
In geval van twijfel kan het raadzaam zijn om via ruling voorafgaandelijk een standpunt van de fiscus te bekomen.
www.cib.be of contacteer Immo Lantmeeters